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为“新管家”点赞 物业自管后这个小区变了样

2018-12-04 14:17:12 来源:红网 作者:曾拥璇 编辑:李海波

一进舟桥路社区金色比华利小区,干净整洁的小区环境就让人倍感舒适。

金色比华利小区业委会对每季度开支收入予以公示公告。

  红网时刻12月4日讯(记者 曾拥璇)现如今几乎每个小区都面临物业管理的问题,可是如果你的小区没有物业公司,生活会是什么模样?12月3日,记者来到长沙市开福区舟桥路社区金色比华利小区,一进门,干净整洁的小区环境就让人倍感舒适,可在3年前,这里却完全是另外一副模样。

  业主李先生告诉记者,小区在3年前其实是有物业公司管理的,但是那时环境脏乱不堪、治安问题不断、设施损坏严重,有时候电梯一坏半个月都没有修好,物业公司还总说“入不敷出”,多次试图私涨物管费。因为长期不满服务,金色比华利小区的业主在2016年5月召开业主大会决定“炒掉”旧物管公司,“心一横”走上了自管之路。

  没有物业公司管理,小区不乱套?

  由于没有先例,金色比华利小区业委会只能摸着石头过河,通过不断地学习慢慢由从外行变成了内行。小区烂尾“工程”整修、消防设施全部换新、电梯故障24小时维修、业委会主任电话365天公开、水电交费时间延长至16小时、水塘水质污染改造、绿化面积扩大、新建小型电影院、成立兴趣小组......小区环境的这些改善都是自管后三年内发生的,自管运营慢慢走上了正轨。

  “之前物业专业管理时期,由于公司的运营趋利性,小区设备维护和服务人员投入减少,两年零十个月管理下来,小区公共设施和环境损失惨重。所以我们吸取了教训,在做好‘贴心服务’同时,坚持‘规范管理’,提高自管工作质量,向专业化方向发展,比如以业主房号为基础,实行电脑软件收费,这就从根本上做到了收费透明。”金色比华利小区业委会主任彭颖玲告诉记者。

  如今,小区里居民的休闲设施更多了,设备更加完善了,同时物业管理人员的忠诚度也更高了,除去小区空置楼房,物业费缴纳率更是接近90%。一进小区,路面干净整洁、广场绿树掩映、车辆停放齐整,最主要的是在大变化下自管近3年来,物业费没上调一分钱,至今还保持着几年前的水平——1元2毛钱/月/平方米。

  业主自管能否盈余,资金明细是否公开?

  “3年自管,在物业费没涨的前提下,比起以前有物业公司管理,现在不仅服务好了,钱也有盈余了。”彭颖玲给记者算了一笔账,小区每年纯物业管理费收入约为300多万元,再加上小区的停车费。支出部分中,最大头的是聘请的保安、保洁、电梯维修师傅等物业管理人员的工资薪酬和保险福利,此外还包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品等,不过在他们精打细算下小区彻底实现了收支平衡,还用结余的自有资金修复和解决了多项历史遗留的问题。同时小区的电梯广告和摆摊设点的公共收入就实实在在地节约了下来,目前小区已结余了公共收入100多万。

  彭颖玲称,为了小区的改善她们货比三家四处奔波,减少了物业公司在中间的利润,“过去小区内很多广告、租赁收益,还有维修费用,不明不白进了物业公司腰包,现在都‘公事公办’了。”目前金色比华利小区形成了自己工作的架构:最核心是业委会,采用“5+2”的模式,人员全部为兼职,不拿一分钱工资报酬;其次是小区服务中心,直属业委会,设保安部、维修部、清洁部、行政部等部门;保洁员、保安等一线物管人员。同时,为了保障业主知悉权,业委会还坚持对每季度开支收入予以公告,并按会计年度进行了第三方注册会计事务所的财务审计。

  自管模式如此成功,有什么问题呢?

  以小区的硬件改造为基础,加上居民的热情投入,金色比华利小区自管模式在期间实施效果不错,但彭颖玲告诉记者,有个别小区的自管工作遇到了瓶颈,比如无论是《物权法》还是《物业管理条例》关于业委会自管的具体操作规定和内容都相当有限,对于议事规则、业主公约、业委会的操守、运作、监管等都没细致的指引,很多靠业委会自己在实践中摸索,缺乏法规依据,今后在政策上需要政府有关职能部门进一步完善。

  此外,业主自管还存在许多思想上的理解和具体操作上的难点,比如业委会成员的积极性如何持续保持?业委会工作如何更多地得到业主和上级主管部门的支持?另外从物业管理专业角度看,物业公司过去是有资质评定的,现在国家取消了,那如何来确定物业服务的品质和等级?再如,业主自管的方式又是否适合所有的小区呢,这些都有待时间和实践去解答。

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